|
8
BAB II
TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI
II.1 Tinjauan Umum
II.1.1 Pengertian Bangunan Beragam Fungsi
Bangunan beragam fungsi (mixed-use building) adalah bangunan yang
terdiri dari beberapa fungsi yang diharapkan dapat saling bersinergi dan
menjadi
suatu
integrasi.
Perancangannya dapat berupa kombinasi antara
residensial (rumah susun, apartemen, kondominium), komersial (pusat
perbelanjaan,
tempat
rekreasi,
restoran), industrial,
perkantoran, institusi
(sekolah, universitas), atau fungsi lahan lainnya.
(Sumber: Wikipedia)
Menurut Meyer (1983), bangunan beragam fungsi adalah salah satu
upaya
pendekatan perancangan yang berusaha
menyatukan
berbagai
aktivitas
dan
fungsi yang berada di bagian area suatu kota sehingga terjadi satu struktur yang
kompleks
dimana
semua
kegunaan
dan
fasilitas
saling
berkaitan dalam
kerangka integrasi yang kuat. Beberapa penyebab semakin berkembangnya
pembangunan dengan model seperti ini adalah luas area kota yang semakin
terbatas, harga tanah semakin mahal, kebutuhan letak yang strategis, dan nilai
ekonomi tinggi.
(Sumber: Panduan Perancangan Bangunan Komersial)
Pada akhir abad 20, banyak ahli kota yang menyatakan bahwa pembangunan
dengan beragam fungsi memiliki banyak manfaat. Pada tahun 1961, Jane
Jacobs (seorang ahli kota yang menulis buku berjudul Kematian dan Kehidupan
Kota Besar Amerika) berpendapat bahwa pembangunan beragam fungsi sangat
penting dan diperlukan untuk daerah perkotaan yang sehat.
Di
Indonesia, pembangunan
beragam fungsi
seperti
ini cukup
berkembang
mulai dari skala
yang kecil sampai skala besar, dari rumah warung tradisional
sampai superblok. Keberadaannya menjadi suatu penanda perubahan gaya
hidup pada masyarakat yang dinamis. Perkembangan bangunan beragam fungsi
skala sedang masih jarang terdapat di Indonesia.
|
|
9
Bangunan beragam fungsi mempunyai fungsi dan manfaat sebagai berikut:
•
Vitalitas
• Keberlanjutan
•
Rasa akan komunitas atau kebersamaan
•
Akses yang lebih nyaman dan praktis
•
Pedestrian dan lingkungan yang lebih baik
•
Berbagi utilitas dan fasilitas
• Kehidupan jalan yang lebih lama
• Keamanan
•
Efisiensi dan efektivitas lahan
(Sumber: Planning and Urban Design Standards)
II.1.4 Pengertian Apartemen
Apartemen adalah tempat tinggal yang terdiri atas kamar duduk, kamar
tidur, kamar
mandi, dapur, dan sebagainya
yang berada pada satu
lantai
bangunan bertingkat yang besar dan mewah. Tempat ini dilengkapi dengan
berbagai
fasilitas seperti kolam renang, pusat kebugaran, toko, dan sebagainya.
(Sumber: Kamus Besar Bahasa Indonesia)
Apartemen adalah bangunan yang memuat beberapa grup hunian yang
berupa rumah flat atau rumah petak bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi
masalah
perumahan
akibat
kepadatan tingkat
hunian
dan
keterbatasan
lahan
dengan
harga
yang
terjangkau
di perkotaan.
Jenis
hunian
ini
dapat
dikomersialkan
dengan
sistem sewa
maupun
beli
dan
umumnya
dibangun
di
tempat yang strategis.
(Sumber: Panduan Perancangan Bangunan Komersial)
Fungsi sebuah unit apartemen sama dengan fungsi rumah pada umumnya.
Beberapa
alasan
orang
memilih
apartemen
adalah
untuk mempersingkat
jarak
rumah
dan
tempat
kerja,
kepraktisan perawatan,
dan
investasi
yang berharga.
|
 10
Pada proyek ini, apartemen ditujukan untuk kelas menengah ke atas dan terdiri
dari ± 250 unit serta disesuaikan dengan perkembangan apartemen saat ini.
Prinsip dan pertimbangan perancangan apartemen adalah sebagai berikut:
• Kesesuaian bangunan dengan tuntutan penggunanya
Berdasarkan jenjang fungsi
•
Fungsi utama
•
Fungsi pendukung
•
Fungsi pelengkap
Berdasarkan privatisasinya
•
Ruang privat
•
Ruang semi-publik
•
Ruang publik
Pemilihan lokasi
•
Waktu tempuh paling lama 30 menit ke kantor dan pusat kegiatan
•
Infrastruktur lengkap
•
Aksesibilitas baik
Struktur bangunan
•
Flat plate cast in place reinforced concrete
•
Steel frame structure
•
Penataan bangunan
Center corridor plan/double loaded
|
 11
Open corridor plan/single loaded
Tower plan
Cross plan
•
Klasifikasi apartemen adalah sebagai berikut:
•
Menurut kepemilikannya
Apartemen sewa
Apartemen beli
•
Apartemen cooperative
•
Apartemen condominium
|
 12
•
Menurut jumlah kamarnya
Tipe efisien/studio
Tipe 1 ruang tidur
Living-dining room, dapur, ruang tidur, kamar mandi, teras
Tipe 2 ruang tidur
Living room, dining room, 2 ruang tidur, dapur, kamar mandi, teras
Tipe 3 ruang tidur
Living room, dining room, 3 ruang tidur, dapur, 2 kamar mandi, teras
Tipe 4 ruang tidur, dst
Living room, dining room, 4 ruang tidur, dapur, 2 kamar mandi, teras
•
Menurut jumlah lantainya
Apartemen simplex
Apartemen duplex
Apartemen triplex
•
Menurut pelayanan dan kelengkapannya:
Serviced & furnished
Non-serviced & furnished
Non-serviced & unfurnished
•
Kriteria tenant memilih apartemen adalah sebagai berikut:
•
Aksesibilitas
•
Lokasi strategis
|
|
13
•
Aman
•
Tenang
•
Parkir cukup
•
Lift cukup
•
Fasilitas baik
•
Harga sesuai
II.1.5 Pengertian Pusat Perbelanjaan
Pusat
perbelanjaan
adalah
gedung atau
kelompok
gedung
yang
berisi
berbagai macam toko dengan lorong sebagai jalan penghubung
(Kamus Besar
Bahasa Indonesia)
.
Pusat perbelanjaan adalah kompleks perbelanjaan terencana, dengan
pengelolaan yang bersifat terpusat, dengan sistem menyewakan unit-unit kepada
pedagang individu, sedangkan pengawasannya dilakukan oleh pengelola yang
bertanggung jawab secara menyeluruh. Tempat ini juga merupakan suatu wadah
dalam masyarakat
yang
menghidupkan
kota
atau
lingkungan
setempat.
Selain
berfungsi sebagai tempat untuk berbelanja atau kegiatan jual beli, juga berfungsi
sebagai tempat berkumpul
atau berekreasi
(Sumber: Beddington, Design
for
Shopping
Centre).
Pusat pertokoan adalah toko-toko yang
mengelompok pada satu areal
tertentu yang dibangun baik secara vertikal maupun horizontal yang dikelola oleh
satu badan
hukum atau perorangan
guna memberikan kemudahan pada pembeli
atau konsumen (Sumber: Perda DKI Jaka®ta tentang Perpasaran Swasta).
Pada dasarnya, pusat perbelanjaan adalah tempat berbelanja untuk memenuhi
kebutuhan dan bersosialisasi. Prinsip dan pertimbangan perancangan pusat
perbelanjaan adalah sebagai berikut:
•
Dimensi modul ruang sewa yang sesuai
o
Kemampuan sewa calon tenant
|
|
14
o
Modul struktur bangunan
o
Jenis toko
•
Fasade bangunan yang menarik dan sesuai
o
Struktur bangunan
o
Etalase
o
Pintu masuk bangunan
o
Material bangunan
o
Warna
o
Bukaan
o
Ornamen
o
Elemen lansekap
•
Interior yang menarik, nyaman, dan fleksibel
•
Pemilihan site yang strategis
•
Sirkulasi dalam dan luar bangunan yang nyaman dan aman
o
Mudah, jelas, lancar
o
Merata
o
Aman saat darurat
o
Dimensi cukup
o
Kebebasan gerak pengunjung
o
Menghilangkan kejenuhan
o
Mengurangi kelelahan
•
Penataan letak unit retail
|
|
15
•
Fasilitas publik/pengunjung baik
•
Orientasi memperhatikan lingkungan dan ke arah jumlah pengunjung terbesar
•
Pola ruang
o
Terpusat
o
Linier
o
Grid
o
Radial
o
Cluster
•
Pencahayaan
•
Elemen-elemen arsitektural mal
Klasifikasi pusat perbelanjaan adalah sebagai berikut:
•
Berdasarkan skala pelayanan
o
Pusat perbelanjaan lokal
o
Pusat perbelanjaan distrik
o
Pusat perbelanjaan regional
o
Mega center
•
Berdasarkan jumlah barang
o
Toko grosir
o
Toko eceran
•
Berdasarkan pelayanan
o
Convenience system
o
Self service system
|
|
16
o
Vending machine system
o
Order system
•
Berdasarkan
jenis barang
o
Convenience shop
o
Demand store
o
Impuls store
•
Berdasarkan variasi barang
o
Speciality store
o
Variety shop
•
Berdasarkan lokasi atau bentuk fisik
o
Pasar
o
Shopping street
o
Shopping precint
o
Shopping center
o
Department store
o
Supermarket
o
Superstore
o
Hypermarket
o
Shopping mall
o
Town square
|
|
17
Kriteria tenant menyewa tempat di suatu pusat perbelanjaan adalah sebagai
berikut:
•
Jenis barang sesuai
•
Pangsa pasar sesuai
• Kwantitas barang sesuai
• Nyaman
•
Aman
•
Pencapaian mudah
•
Parkir mudah
•
Ada anchor tenant
•
Ada tenant mix
•
Lokasi bisnis menguntungkan
•
Disain toko baik
• Nilai jual/sewa stabil
•
Pembatasan kompetisi yang kurang sehat
Kriteria pengunjung datang ke pusat perbelanjaan adalah sebagai berikut:
•
Pencapaian mudah
•
Parkir mudah
•
Nyaman
•
Aman
•
Ada variasi barang
•
Fasilitas lengkap
|
|
18
•
Toko teratur
Fasilitas yang ada di sebuah pusat perbelanjaan adalah sebagai berikut:
•
Area perbelanjaan
•
Pusat seni dan kerajinan
•
Food court
•
Area rekreasi dan hiburan
•
Layanan umum (bank, ATM, musholla, money changer, dll)
•
Kantor pengelolaan
•
Area servis (parkir, gudang, toilet, dll)
Elemen-elemen arsitektural pada pusat perbelanjaan
•
Bangku
•
Arena bermain
•
Kios
•
Telepon umum
•
Tempat sampah
•
Penunjuk arah
•
Jam
•
Dan lain-lain
II.1.7 Pengertian Shopping Mall
Mal merupakan penggambaran dari kota yang terbentuk oleh elemen-
elemen magnet, magnet sekunder, pedestrian penghubung, dan pertamanan.
Mal
mempunyai kecenderungan berkonfigurasi secara
horizontal (Rubenstein,
1987).
|
|
19
Shopping
mall
adalah pusat
perbelanjaan
yang
berintikan
satu
atau
beberapa department store besar sebagai daya
tarik dari retail-retail kecil dan
rumah makan dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke
koridor
utama
mal
atau pedestrian
yang
merupakan unsur utama dari sebuah
shopping mall, dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi
terselenggaranya interaksi antarpengunjung dan pedagang (Maitland, 1987).
Shopping mal merupakan suatu pusat perbelanjaan berkoridor dengan sistem
sirkulasi
linear.
Tipe
pusat
perbelanjaan
lebih
praktis
dan
nyaman
dibanding
tipe lainnya.
II.1.8 Pengertian Tempat Rekreasi
Tempat
rekreasi
adalah tempat
untuk
menyegarkan
kembali
badan dan
pikiran atau sesuatu yang menggembirakan hati dan menyegarkan seperti
hiburan atau piknik.
(Sumber: Kamus Besar Bahasa Indonesia).
Pusat perbelanjaan juga dapat menyediakan fasilitas rekreasi seperti yang
sudah disebutkan sebelumnya. Fasilitas yang umumnya ada di pusat
perbelanjaan
sekarang ini adalah bioskop, taman bermain,
entertainmen/gaming center, dan klub. Setiap pusat perbelanjaan diharapkan
mempunyai suatu rekreasi yang unik, sehingga mempunyai daya tarik
tersendiri.
II.2 Topik dan Landasan Teori
II.2.1 Pengertian Arsitektur Hemat Energi
Arsitektur hemat energi adalah
arsitektur yang berlandaskan pada
pemikiran meminimalkan penggunaan energi tanpa membatasi atau
merubah fungsi bangunan, kenyamanan
maupun
produktivitas
penghuninya. Arsitektur hemat energi berdasarkan pada prinsip konservasi
|
|
20
energi (sumber yang
tidak
terbaharukan)
yang
menciptakan
istilah forms
follows energy.
(Sumber: Energy-efficient Architecture,
Paradigma
dan
Manifestasi
Arsitektur Hijau, Jimmy Priatman, 2002)
Konsep hemat energi masih menjadi hal yang penting untuk
digunakan
saat
ini
dalam berbagai
bidang.
Para
ahli
dan
praktisi
masih
mencari berbagai cara untuk menerapkan konsep ini dengan baik.
Perkembangannya
dalam dunia
arsitektur
juga
mengalami
kemajuan,
terutama
dalam perancangan
aktif,
sehingga
menghasilkan
suatu
konsep-
konsep baru seperti zero-energy building, sustainable architecture,
intellegent building, dan sebagainya.
II.2.2 Prinsip Perancangan Arsitektur Hemat Energi
Prinsip
perancangan
arsitektur
hemat
energi
dilihat
dari
parameter
disain
arsitektur adalah sebagai berikut:
• Konfigurasi bangunan dipengaruhi oleh iklim
• Orientasi bangunan merupakan hal yang krusial
• Fasade bangunan responsif terhadap iklim
• Sumber energi berasal dari pembangkit (sumber tidak terbarukan)
• Penggunaan sistem operasional aktif dan kombinasi
• Konsumsi energi yang rendah
• Tingkat kenyamanan yang konsisten
• Pertimbangan terhadap ekologi tapak
|
 21
Perbandingan dengan prinsip arsitektur
lainnya dapat dilihat dari tabel
berikut:
Parameter
Disain
Arsitektur
Prinsip Perancangan Arsitektur
Bioklimatik
Hemat energi
Surya
Hijau
Murni
Konfigurasi
Bangunan
Dipengaruhi
iklim
Dipengaruhi
iklim
Dipengaruhi
Matahari
Dipengaruhi
lingkungan
Pengaruh
lainnya
Orientasi
Bangunan
Krusial
Krusial
Sangat krusial
Krusial
Relatif
tidak
penting
Fasade
Bangunan
Responsif
terhadap iklim
Responsif
terhadap iklim
Responsif
terhadap
Matahari
Responsif
terhadap
lingkungan
Pengaruh
lainnya
Sumber Energi
Natural
Non-
renewable
Pembangkit
Non-renewable
Pembangkit
Renewable
Natural
+
Pembangkit
Renewable
&
Non-renewable
Pembangkit
Non-renewable
Energy Lost
Krusial
Krusial
Krusial
Krusial
Tidak penting
Sistem
Operasional
Passive
+
Mixed
Active + Mixed
Productive
Passive
+
Active
+
Productive
+
Mixed
Passive
+
Active
Tingkat
kenyamanan
Variabel
Konsisten
Konsisten
Variabel
Konsisten
Konsisten
Konsumsi
Energi
Rendah
Rendah
Rendah
Rendah
Tinggi/Medium
Sumber
Material
Tidak penting
Tidak penting
Tidak penting
Minimum
dampak
lingkungan
Tidak penting
Material Output
Tidak penting
Tidak penting
Tidak penting
Reuse-Recycle-
Reconfigure
Tidak penting
Ekologi Tapak
Penting
Penting
Penting
Krusial
Tidak penting
Tabel Perbandingan Prinsip Perancangan Arsitektur
(Sumber: pengembangan dari The Green Skyscraper, Ken Yeang)
|
|
22
Perancangan
bangunan
hemat
energi
dapat
dilakukan
dengan
dua
pendekatan yang berbeda, yaitu:
• Rancangan Pasif
Perancangan pasif merupakan cara penghematan energi melalui
pemanfaatan energi
matahari secara pasif,
yaitu tanpa mengonversikan
energi
matahari
menjadi
energi listrik.
Rancangan
pasif
lebih
mengandalkan kemampuan arsitek bagaimana
rancangan bangunan
dengan
sendirinya
mampu
mengantisipasi
permasalahan
iklim luar.
Perancangan pasif di wilayah tropis basah seperti Indonesia umumnya
dilakukan untuk mencegah pemanasan bangunan karena radiasi
matahari tanpa harus mengorbankan kebutuhan penerangan alami
(cahaya).
• Rancangan Aktif
Rancangan
ini
bersifat
sebagai
tambahan. Perancangan aktif adalah
mengubah
energi
matahari
menjadi
energi listrik melalui sel solar,
kemudian energi listrik inilah yang
digunakan
memenuhi
kebutuhan
bangunan. Dalam perancangan secara aktif, secara simultan arsitek juga
harus menerapkan strategi perancangan secara pasif. Tanpa penerapan
strategi
perancangan
pasif,
penggunaan
energi
dalam bangunan
akan
tetap tinggi apabila tingkat kenyamanan termal dan visual harus dicapai.
Sejumlah 1.040 panel sel solar mampu menghasilkan 46kW daya listrik
yang dapat digunakan untuk sebagian besar keperluan listrik bangunan.
|
|
23
Bangunan dengan
strategi perancangan seperti ini menggunakan energi
listrik sekitar
24
persen lebih rendah
daripada
energi
yang
seharusnya
digunakan
bangunan
yang
dirancang
tanpa
strategi
semacam
ini.
Instalasi
listrik
tenaga
angin
atau arus
juga
dapat digunakan
sebagai
alternatif yang lebih murah.
Pada proyek ini perancangan hemat energi lebih ditekankan kepada
rancangan pasif yang lebih mengandalkan disain arsitektur sebagai
pemecahan masalah dan rancangan aktif hanya sebagai pendukung.
II.2.3 Aplikasi Perancangan Hemat Energi
Pada
dasarnya,
perancangan
hemat
energi
secara
pasif adalah
perancangan yang berorientasi terhadap matahari dan lingkungannya atau
sering juga disebut passive solar building design.
Tujuan
utamanya adalah
mengurangi panas dalam bangunan sehingga secara langsung dapat
mengurangi beban pendingin buatan dalam bangunan. Selain itu
disusahakan agar pencahayaan dan pengudaraan alami dapat berjalan dengan
optimal. Beberapa penerapannya adalah sebagai berikut:
•
Ventilasi alami atau ventilasi silang. Dengan penggunaan ventilasi alami
atau ventilasi silang maka beban pendingin buatan dapat dikurangi.
|
|
24
•
Penggunaan
kulit
bangunan
yang
tepat
seperti
dinding
masif,
dinding
tirai,
sirip
vertikal,
sirip
horizontal,
atau
gabungannya,
untuk
mengurangi sengatan matahari.
•
Penggunaan
material
bangunan yang tepat digunakan
untuk dapat
mengurangi panas bangunan dan mudah dalam perawatan.
•
Penerapan
kaca
pada
façade
bangunan.
Kaca
yang
digunakan
adalah
kaca yang dapat menahan panas matahari dan menyaring cahaya yang
berlebihan. Biaya pengadaan dan pemasangan kaca seperti ini lebih
mahal tetapi akan menghemat penggunaan listrik di jangka panjang.
•
Jendela
dan
bukaan pada
gedung sebisa
mungkin ditempatkan
posisi
bebas dari sinar matahari langsung. Sisi yang banyak terkena sinar
matahari langsung dirancang untuk ditutup dinding yang lebih dapat
menahan rambatan panas ke dalam ruangan. Pada sisi itu dapat
diletakkan ruangan tangga, lift, kamar kecil, dan ruang-ruang lain yang
tidak membutuhkan penerangan dan AC terus-menerus.
Standar ACE
(Asean Centre of Energy) menyatakan bahwa gedung hemat
energi bila penggunaan listriknya maksimal 200 kWh per meter persegi per
tahun dan OTTV-nya maksimal 45 watt per meter persegi. Rancangan
gedung juga diharapkan menyatu dengan lingkungan sekitar. Standar ini
dapat digunakan sebagai acuan mencapai bangunan hemat energi.
|
 25
II.2.4 Teknologi Pendukung Konsep Hemat Energi
•
Powermeter
Merupakan alat pemantau pemakaian energi yang dikembangkan oleh
perusahaan
Google.
Dengan
mendapatkan
informasi
energi
yang
kita
gunakan
setiap
hari,
maka
kita dapat
mengatur dan
memperbaiki
perilaku
kita dalam mengkonsumsi energi tersebut.
Gambar 2.1 logo powermeter
•
Powermanagement
Merupakan program optional
untuk
mengatur pemakaian energi. Sistem ini
bekerja dengan otomatis setelah diatur oleh penggunannya
•
Penampung grey water
Yang termasuk grey water adalah air bekas cuci tangan, air bekas mandi, air
hujan dan sejenisnya.
Air tersebut dapat dipakai
untuk
menyiram tanaman,
mencuci kendaraan, dan sebagainya. Dengan sistem ini kita dapat
menghemat pemakaian air bersih.
|
 26
•
Lampu LED
Gambar 2.2 Lampu LED
Lampu jenis ini mengkonsumsi 70% energi lebih sedikit dan bertahan 4 kali
lebih lama dibanding lampu bohlam incandescent biasa.
•
Lampu Solar Cell (solar operated lighting)
Lampu ini
menggunakan solar cells
yang
mengubah cahaya
matahari
menjadi energi listrik. Lampu ini
juga menggunakan LED, tetapi tidak
membutuhkan sambungan listrik. Terdapat mode otomatis dimana lampu
dapat menyala sendiri ketika gelap dan mati ketika mulai ada cahaya.
•
Penerapan AC VRV
Ada 3 hal utama yang membuat AC VRV hemat energi yaitu:
o
Energi penyerapan panas yang lebih rendah
o
Mencegah kapasitas yang berlebihan
o
Efisiensi pada beban sebagian
•
Pembangkit listrik mandiri
Pembangkit
ini dapat berupa set
generator atau pembangkit dengan tenaga
air, surya, angin, dan sebagainya.
|
 27
II.3 Tinjauan Terhadap Tapak
II.3.1 Lokasi Tapak
Gambar 2.3 Lokasi Tapak di Bendungan Hilir
Tapak berada di Jl.Jend.Sudirman Kav.36, Jakarta Pusat 10210. Termasuk
kecamatan Tanah Abang dan kelurahan Bendungan Hilir. Lokasi ini merupakan
pilihan
yang
baik
untuk
para
investor
karena
lokasi
yang strategis,
kegiatan
lingkungan
yang menunjang, aksesibilitas yang baik, dan belum ada bangunan
sejenis di sekitar tapak. Lokasi dekat dengan tempat perhentian transportasi
massal.
|
 28
II.3.2 Luas dan Ukuran Tapak
Gambar 2.4. Denah Rencana Kota
Luas lahan
: 7700 m²
KDB
: 60%
KLB
: 4.5
Jumlah Lantai Maksimal
: 12 lantai
GSB
Barat Laut
: 3 m
Timur Laut
: 3 m
Tenggara
: 10 m
Barat Daya
: 8 m
|
|
29
Batas Tapak
Barat Laut
: Gang, ruko
Timur Laut
: Kali Krukut
Tenggara
: Jalan Sudirman
Barat Daya
: Jalan Bendungan Hilir
II.3.3 Pencapaian ke Tapak
Tapak dapat dicapai dengan berbagai akses. Mulai dari yang kecil sampai besar,
dari yang tradisional sampai modern. Lokasi ini juga menjadi salah satu tempat
perhentian Trans Jakarta yang membuat lokasi ini semakin strategis dan sangat
baik pengembangan bangunan beragam fungsi.
II.3.4 Data Fisik Tapak
Letak Geografis
:
106º.22’.42” Bujur Timur
: 106º.58’.18” Bujur Barat
: 5º.19’.12” Lintang Selatan
: 6º.23’.54” Lintang Utara
Iklim
: Tropis Basah
Temperatur
: 27°C (rata-rata per tahun)
Kelembaban
: 80-90%
Penguapan
: 4 mm/tahun
Kecepatan air rata-rata
: 3,3 knot
Penyinaran matahari rata-rata
: 49,8 %
|
 30
Jumlah curah hujan rata-rata
: 205 mm/tahun
Jumlah hari hujan rata-rata : 232 hari/tahun
Ukuran tapak : 50 x 148 m
Topografi : 4 m di atas permukaan air laut.
II.3.5 Utilitas
Air bersih diperoleh dari PDAM.
Alternatif lainnya adalah mendaur ulang air
sungai dan air dari penampungan air hujan. Sumber listrik berasal dari PLN.
II.3.6 Vegetasi
Gambar 2.5 Keadaan Vegetasi di Sekitar Tapak
Keadaan
vegetasi
di
tapak
dan
sekitarnya
masih
minim.
Penambahan
vegetasi
di
dalam tapak dan sekitarnya
diperlukan
agar
dapat
menciptakan
lingkungan
yang lebih baik dan menghasilkan iklim mikro yang nyaman.
|
|
31
II.3.7 Status Kepemilikan Tapak
Tapak dimiliki oleh pihak swasta yang bekerja sama dengan sebuah perusahaan
pengembang berserta arsitek untuk mengembangkan tapak tersebut.
II.3.8 Fungsi Sekitar Tapak
Tapak dikelilingi oleh berbagai macam aktivitas seperti perkantoran dan
perdagangan.
Tapak
ini
dekat dengan
berbagai
macam
fasilitas seperti
pasar,
rumah sakit, rumah makan, aneka jajanan dan berbagai usaha lainnya. Bahkan
banyak usaha yang buka selama 24 jam setiap hari. Dengan keadaan lokasi
seperti
ini, bangunan beragam fungsi di
Benhil
ini dapat
menjadi proyek
yang
sukses bagi konsumen dan juga developer, ditambah dengan dukungan
pemerintah yang diharapkan akan merapikan daerah Benhil ini di masa depan.
II.3.9 Peraturan dan Perundangan
Peruntukan kawasan ini menurut RUTRK Jakarta adalah sebagai berikut:
•
Daerah perdagangan
•
Daerah perkantoran
Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 2 tahun 2002 tentang perpasaran swasta:
• Usaha perpasaran swasta yang luas lantainya di atas 2.000 m2 sampai
dengan
4.000
m2
harus
berjarak
radius
2
km dari
pasar
lingkungan
dan
terletak di sisi jalan Kolektor/ Arteri.
|
|
32
•
Untuk jenis
penyelenggaraan
usaha
perpasaran swasta
dengan
luas
efektif
diatas 500m2
harus
menyediakan ruang tempat usaha bagi usaha kecil atau
usaha informal/ kakilima seluas 20% dari luas efektif bangunannya dan tidak
dapat diganti dalam bentuk lain.
II.3.10 Kondisi Sosial
Bendungan
Hilir atau
disingkat Benhil, adalah sebuah kelurahan yang
terletak
di kecamatan Tanah Abang, Jakarta Pusat. Kelurahan ini memiliki penduduk
sebesar 19.773 jiwa, luas 1,5816 km2, 125 RT dan 9 rukun warga RW (sumber
dari wikipedia). Mayoritas penduduknya bekerja sebagai pedagang atau
pengusaha. Lokasinya yang berdekatan
dengan
perkantoran
membuat
para
penduduknya
membuka
berbagai
macam usaha
yang
menyediakan
kebutuhan
para pekerja kantor, sehingga terjadi hubungan yang saling menguntungkan.
Kondisi ini juga menjadi potensi pasar untuk proyek.
II.4.12 Potensi dan Kendala Tapak
Potensi Tapak
•
Pemandangan sungai
•
Dekat dengan semua fasilitas dan penyedia kebutuhan
•
Letak di pinggir jalan protokol dan utama
•
Letak di persimpangan
•
Letak tapak menyudut
|
 33
•
Dekat dengan sumber air (sungai) dan berpotensi menjadi sumber energi
•
Matahari yang banyak
• Curah hujan yang cukup banyak
•
Dekat dengan halte Trans Jakarta
Kendala Tapak
• Orientasi tapak yang tidak lurus karena mengikuti sungai
•
Persimpangan jalan yang ramai berpotensi menimbulkan kemacetan
•
Pemandangan ke arah barat laut kurang baik
• Cuaca panas dan terik
• Kurangnya vegetasi
•
Potensi banjir luapan kali Krukut
•
Berlakunya jalur 3 in 1 pada jam tertentu
•
Bau yang kurang sedap dari pasar dan kali
Gambar 2.6 Situasi Sudut Barat Daya Tapak
Gambar 2.7 Situasi Persimpangan
|
 34
Gambar 2.8 Situasi Pedestrian Tapak
Gambar 2.9 Situasi Kali Krukut
Gambar 2.10 Situasi Gang Belakang Tapak
Gambar 2.11 Situasi Tapak dari Pasar
|
 35
II.5 Studi Banding
Objek studi banding yang dipilih merupakan tipe bangunan yang sama dengan proyek,
yaitu bangunan beragam fungsi (residensial dan komersial).
II.5.1 FX Building, Indonesia
Gambar 2.12 FX Building (sumber: brosur)
Arsitek
: Sekawan DesignInc Arsitek
Arsitek redisain
: Duta Cermat Mandiri
Tipe Mixed-use
:
living, working, shopping, entertaining
Jumlah lantai
: 7 lantai mal + 42 lantai apartemen
Fasilitas
: Restoran, apartemen, kantor, meeting pod, klub, bioskop, dll
Keunggulan
•
Urban wheels/shuttle bus
•
Atmosfear, Slider indoor pertama dan tertinggi di Asia
|
 36
•
Fpod, tempat pertemuan yang disewakan
•
Waktu operasi yang lebih lama
FX Building merupakan suatu bangunan
yang
memiliki beberapa persamaan dengan
proyek, yaitu tipe bangunan beragam fungsi, luas tanah sekitar 10.000 m2, dan
peruntukan kelas
menengah
ke
atas,
tetapi
bangunan
ini
memiliki
perbedaan skala
dengan proyek bangunan beragam fungsi di Jakarta Pusat.
II.5.2 Living Wall, Amman
Arsitek : Norman Foster
Co-Arsitek : Maisam Architects and Engineers
Tipe Mixed-use
:
living, working, shopping, entertaining
Luas Bangunan
: 22.000 m2 (3 menara kantor), 14.000 m2 (1 menara hotel),
: 12.000 m2 (2 menara apartemen), 9.000 m2 (taman atap)
|
 37
: 150.000 m2 (total)
Jumlah Lantai
: 6 + 10 lantai
Fasilitas
: Klub, restoran, hotel, apartemen, kantor, pusat perbelanjaan
Keunggulan
•
Kesesuaian bangunan dengan iklim dan lingkungan
•
Letak yang strategis di area kota
Penyesuaian bangunan terhadap iklim dan lingkungan serta letak yang strategis dapat
dijadikan contoh untuk proyek yang menggunakan konsep hemat energi. Disain
selubung
yang
atraktif dan
fungsional
pada
bangunan
dapat
dikembangkan
dan
disesuaikan pada disain proyek.
II.5.3 San Marino World Trade Center, San Marino
|
|
38
Data Bangunan
Arsitek : Norman Foster
Co-Arsitek : Studio Antao
Tipe Mixed-use
:
living, working, shopping
Jumlah Lantai : 1 + 8 lantai
Fasilitas
: toko, restoran, kafe, kantor, apartemen
Keunggulan
• Sebagai katalis regenerasi urban
• Area publik yang baik
• Pencahayaan dan pengudaraan alami yang baik
Bangunan
dengan
pencahayaan
dan
pengudaraan alami
yang
baik
dapat
dijadikan
contoh untuk proyek yang menggunakan konsep hemat energi. Tersedianya balok yang
menyeluruh berfungsi sebagai selubung dan fasad bangunan yang menarik dan
fungsional. Disain selubung seperti ini juga sesuai dengan iklim tropis, dimana balkon
menggantikan
peran tritisan dalam
menghalau
panas
matahari
yang
berlebihan
dan
juga hujan.
|