2013100811ARBab2001

BAB II

TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

II.1. Studi Literatur

II.1.1. Pengertian Rusun

Rusun adalah kepanjangan dari rumah susun. Kerap dikonotasikan sebagai

apartemen versi sederhana, walaupun sebenarnya apartemen versi bertingkat

sendiri bisa dikategorikan sebagai rumah susun. Rusun menjadi jawaban atas

terbatasnya lahan untuk pemukiman di daerah perkotaan. Karena mahalnya

harga tanah di kota besar maka masyarakat terpaksa membeli rumah di luar

kota.

Hal ini adalah pemborosan. Pemborosan terjadi pada :

Pemborosan waktu.

Pemborosan biaya.

Pemborosan lingkungan (karena pencemaran).

Pemborosan sosial (karena tersitanya waktu untuk bersosialisasi).

(Sumber: Wikipedia bahasa indonesia, ensiklopedia bebas)

Rumah susun adalah gedung atau bagunan bertingkat terbagi atas beberapa

tempat tinggal (masing-masing untuk satu keluarga); flat.

(Menurut KBBI;

Kamus Besar Bahasa Indonesia)

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu

lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara

fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-

satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,

terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama,

benda bersama dan tanah bersama.

(Undang-undang nomor 20

tahun 2011

tentang Rumah Susun, Presiden

Republik Indonesia, 2011)

Bagian bersama dapat diartikan, bagian rumah susun (melekat pada

struktur bangunan) yang dimiliki secara tidak terpisah untuk

pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan rumah susun.

Contoh: pondasi, atap, lobby, lift, listrik, telekomunikasi dan utilitas.

Benda bersama dapat diartikan, benda yang bukan merupakan bagian

rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk

pemakaian bersama. Contoh: Tanah, pagar, tempat parkir, taman-

taman jalan, dan sebagainya.

Tanah bersama dapat diartikan sebidang tanah yang digunakan atas

dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah

susun dan ditetapkan batasannya dalam perasyaratan izin bangunan.

Berdasarkan Ketentuan Umum pada Pasal 1, Undang-undang nomor 20 tahun

2011

tentang Rumah Susun, Presiden Republik Indonesia, 2011,

ada 4 tipe

rusun yaitu sebagai berikut:

Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk

memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk

memenuhi kebutuhan khusus.

Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki Negara dan

berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana

pembinaan

keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat

dan /atau

pegawai negeri.

Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan

untuk mendapatkan keuntungan.

Tujuan Penyelenggaraan Rumah Susun

menjamin terwujudnya rumah susun yang

layak huni dan terjangkau dalam

lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta

menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan

ekonomi, sosial, dan budaya;

meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah,

serta

menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan

kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan

memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan

lingkungan;

mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman

kumuh;

mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang,

efisien, dan produktif;

memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan

penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan

kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR;

memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan

rumah susun;

menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau,

terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan

berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman

yang terpadu;

memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian,

pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.

II.1.2. Rencana Dinas Tata Kota Terhadap Kawasan

Bedasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kecamatan Kramat Jati,

Bantaran sungai pada kawasan tersebut merupakan lahan yang tidak dapat

dijadikan untuk kawasan bertempat tinggal.

Rencana Pengembangan Kawasan Permukiman

Mengembangkan pola perbaikan lingkungan pada kawasan permukiman

kumuh berat dan sedang.

Melanjutkan peremajaan lingkungan kumuh melalui pembangunan vertikal.

Mempertahankan fungsi perumahan pada kawasan mantap.

Melengkapi fasilitas umum di kawasan permukiman.

Rencana Pengembangan Kawasan Hijau Binaan

Meningkatkan ruang tebuka dan jalur hijau di daerah permukiman padat.

Melestarikan taman-taman lingkungan di kawasan permukinan serta

pengadaan ruang terbuka hijau umum melalui program perbaikan lingkungan

dan peremajaan.

Mendorong area budi daya tanaman hias.

Mendorong penanaman pohon-pohon besar / pelindung pada halaman rumah

ruas jalan, pinggir sungai terutama pada lngkungan padat.

II.1.3. Peremajaan Kawasan (Urban Renewal)

Suatu upaya atau pendekatan di dalam proses perencanaan kota yang

diterapkan untuk menata kembali kawasan tertentu dengan tujuan untuk

mendapatkan nilai tambah yang lebih memadai sesuai dengan potensi dan nilai

ekonomi kawasan tersebut. ( Mohammad Danisworo, 1992)

Tujuan Urban Renewal sendiri yaitu:

Ekonomi : pemanfaatan lahan sesuai dengan fungsi dan nilai yang tinggi

Sosial : Memberi wadah bagi berlangsungnya interaksi sosial yang lebih

baik

Budaya : Memberi wadah bagi berlangsungnya transformasi budaya

secara luas

Fisik : Menciptakan lingkungan hidup yang nyaman dan menarik

Pola pada Urban Renewal :

Peremajaan Permukiman lama melalui KIP

Peremajaan pada Prasarana Kota

Membangun tanpa Menggusur

Fungsi dan Pemanfaatan berubah TOTAL

Renovasi bangunan dan Kawasan Lama

Pendekatan Urban Renewal :

Perkembangan Sosial Kultural Masyarakat

Memanfaatkan sebanyak mungkin potensi yang ada

Perkembangan Mutu Ekosistem

Pengembangan Mutu Fasilitas

Sustainable Development.

Unsur – unsur yang menentukan konsep ini:

Pelaku Pembangunan / Stake Holder

Sumber daya : Lahan dan Modal

Teknologi

Permasalahan pada Urban Renewal di Indonesia :

Perkembangan yang kurang harmonis antara unsur fisik lama dan unsur

fisik baru.

Ketidak-serasian antara kegiatan ekonomis lama dan baru

Kesenjangan sosial – budaya

Konsep Urban Renewal

Urban Catalysts

Suatu Konsep pembentukan fisik kota dari bangunan atau elemen

yang lebih kecil hingga suatu peremajaan lingkungan yang merupakan katalisator

bagi terbentuknya proses peningkatan atau pengembangan kualitas ruang kota

Zona Pengembangan Terpadu

Suatu Konsep

yang berusaha mengintegrasikan proses pembangunan

kota yang mendukung secara konkret skenario dan arah pembangunan Kota.

Berupa Penanganan Pengelolaan Pembangunan dan Operasional

Pasca Huni untuk mencapai tujuan Pembangunan Kota yang Komprehensif dan

terintegrasi.

Peremajaan Lingkungan Kota

Suatu Konsep dan strategi pembangunan kota untuk meningkatkan

kualitas lingkungan dan mengantisipasi proses ekologi perubahan keruangan.

Konsep Peremajaan kawasan menurut Direktorat Jenderal Cipta Karya,

Desember 2006

dalam buku Panduan Pelaksanaan Peremajaan Kawasan

Permukiman Perkotaan.

Program peremajaan kawasan permukiman didefinisikan sebagai:

Kegiatan untuk meningkatkan kesejahteraan dan harkat masyarakat

berpenghasilan rendah (MBR) yang dilakukan melalui penataan dan perbaikan

kualitas yang lebih menyeluruh terhadap kawasan hunian yang sangat kumuh.

Kegiatan untuk

meningkatkan kesejahteraan dan harkat masyarakat

berpenghasilan rendah (MBR) yang dilakukan melalui penataan dan perbaikan

kualitas yang lebih menyeluruh terhadap kawasan hunian yang sangat kumuh.

Kriteria Lokasi

Peremajaan lingkungan permukiman dapat dilakukan pada kawasan

dengan kriteria berikut:

Kawasan bisa berada atau tidak berada pada peruntukan perumahan

dalam RUTR/RDTR Kota atau Kabupaten. Jika

tidak pada peruntukan

perumahan, perlu dilakukan review terhadap rencana tata ruang atau

rencana turunannya.

Kondisi kawasan permukimannya sangat kumuh (langka prasarana/sarana

dasar, sering kali tidak terdapat jaringan jalan lokal ataupun saluran

pembuangan atau pematusan).

Kepadatan nyata di atas 500 jiwa/ha untuk kota besar dan sedang dan di

atas 750 jiwa/ha untuk kota metro.

Lebih dari 60% rumah tidak/kurang layak huni dengan angka penyakit

akibat buruknya lingkungan permukiman cukup tinggi (ISPA, diare,

penyakit kulit, dll.)

Intensitas permasalahan sosial kemasyarakatan cukup tinggi (urban crime,

keresahan serta kesenjangan yang tajam, dll.)

Tingkatan Kekumuhan Kawasan Permukiman

Berikut dijelaskan kondisi kekumuhan pada kawasan perkotaan yang

sulit dipertahankan baik sebagai hunian maupun kawasan fungsional lain. Jenis

kekumuhan yang perlu dihapuskan atau dikurangi dengan prinsip didayagunakan

(direvitalisasi atau di-refungsionalkan) adalah sebagai berikut:

1. Kawasan Kumuh Di Atas Tanah Legal

Yang dimaksud dengan kawasan kumuh legal adalah permukiman

kumuh (dengan segala ciri sebagaimana disampaikan dalam kriteria) yang

berlokasi di atas lahan yang dalam RUTR diperuntukkan sebagai zona

perumahan. Untuk model penanganannya dapat dilakukan dengan beberapa

pendekatan, yaitu:

a. Model Land Sharing

Yaitu penataan ulang di atas tanah/lahan dengan tingkat kepemilikan

masyarakat cukup tinggi. Dalam penataan kembali tersebut, masyarakat akan

mendapatkan kembali lahannya dengan luasan yang sama sebagaimana yang

selama ini dimiliki/dihuni secara sah, dengan memperhitungkan kebutuhan untuk

prasarana umum (jalan, saluran dll). Beberapa prasyarat untuk penanganan ini

antara lain:

Tingkat pemilikan/penghunian secara sah (mempunyai bukti

pemilikan/penguasaan

atas lahan yang ditempatinya) cukup tinggi

dengan luasan yang terbatas.

Tingkat kekumuhan tinggi dengan kesediaan lahan yang memadai

untuk menempatkan prasarana dan sarana dasar.

Tata letak permukiman tidak terpola.

b. Model Land Consolidation

Model ini juga menerapkan penataan ulang di atas tanah yang selama

ini telah dihuni. Beberapa prasyarat untuk penanganan dengan model ini antara

lain:

Tingkat penguasaan lahan secara tidak sah (tidak memiliki bukti

primer pemilikan/penghunian) oleh masyarakat cukup tinggi.

Tata letak permukiman tidak/kurang berpola, dengan pemanfaatan

yang beragam (tidak terbatas pada hunian).

Berpotensi untuk dikembangkan menjadi kawasan fungsional yang

lebih strategis dari sekedar hunian.

Melalui penataan ulang dimungkinkan adanya penggunaan campuran

(mix used) hunian dengan penggunaan fungsional lain.

2. Kawasan Kumuh Di Atas Tanah Tidak Legal

Yang dimaksudkan dengan tanah tidak legal ini adalah kawasan

permukiman kumuh yang dalam RUTR berada pada peruntukan yang bukan

perumahan. Disamping itu penghuniannya dilakukan secara tidak sah pada

bidang tanah; baik milik negara, milik perorangan atau Badan Hukum.

Contoh nyata dari kondisi ini antara lain: permukiman yang tumbuh di

sekitar TPA (tempat pembuangan akhir persampahan),

kantung-kantung kumuh

sepanjang bantaran banjir, kantung kumuh yang berasal di belakang bangunan

umum dalam suatu kawasan fungsional, dll.

Penanganan kawasan permukiman kumuh ini antara lain melalui:

a. Resettlement/pemindahan penduduk pada suatu kawasan yang khusus

disediakan, yang biasanya memakan waktu dan biaya sosial yang cukup besar,

termasuk kemungkinan tumbuhnya kerusuhan atau keresahan masyarakat.

Pemindahan ini apabila permukiman berada pada kawasan fungsional yang

akan/perlu direvitalisasikan sehingga memberikan nilai ekonomi bagi Pemerintah

Kota/Kabupaten.

b. Konsolidasi lahan apabila dalam kawasan tersebut akan dilakukan re-

fungsionalisasi kawasan dengan catatan sebagian lahan disediakan bagi lahan

hunian, guna menampung penduduk yang kehidupannya sangat bergantung pada

kawasan sekitar ini, bagi penduduk yang masih ingin tinggal di kawasan ini

dalam rumah sewa.

c. Program ini diprioritaskan bagi permukiman kumuh yang menempati tanah-

tanah negara dengan melakukan perubahan atau review terhadap RUTR.

Prinsip-Prinsip Dasar Penanganan Peremajaan Kawasan

Dari batasan serta pemahaman tentang dasar penanganan peremajaan

permukiman tersebut di atas, diperoleh prinsip-prinsip peremajaan yang harus

mendasari seluruh konsepsi peremajaan permukiman kumuh, adalah:

1. Penanganan terpadu Multi-sektor

Penanganan peremajaan permukiman kumuh dilandasi unsur

keterpaduan antar sektor terkait secara komprehensif. Proses pembangunannya

bersifat tahunan

dan menyeluruh, sesuai tanggung jawab dan peran masing-

masing yang terlibat (Pemerintah, swasta, masyarakat).

2. Bertumpu pada masyarakat

Menempatkan masyarakat sebagai subyek pembangunan, sehingga

terdapat keterlibatan masyarakat dalam proses pembangunan, meliputi:

a. aspek perencanaan

b. aspek pelaksanaan

c. aspek pemanfaatan dan pemeliharaan

Peremajaan harus dilaksanakan dengan pola Tridaya yang dalam

prosesnya saling mendukung satu dengan yang lain.

a. Bina Peningkatan Usaha Ekonomi

b. Bina Peningkatan Sosial Kemasyarakatan

c. Bina Pengembangan Fisik Lingkungan

3. Asas keterjangkauan/ Affordability

Rasionalisasi dari biaya sosial dan ekonomi dari lingkungan

kehidupan kumuh membuat subsidi silang bagi masyarakat berpenghasilan

rendah terjustifikasi. Dengan demikian akan ada pemisahan antara komponen-

komponen peremajaan yang cost recovery dan non cost recovery. Komponen cost

recovery dihitung dalam kelayakan pyoyek dan dibebankan kepada masyarakat.

Komponen non cost recovery

diarahkan dalam bentuk-bentuk public

invesment

yang dapat ditawarkan pada sektor-sektor lain, sehingga tidak

dibebankan kepada masyarakat. Melalui mekanisme subsidi silang maka tiap

bagian proyek yang cost recovery menjadi mungkin terjangkau oleh masyarakat

berpenghasilan rendah. BINA LINGKUNGAN,

BINA USAHA,

BINA

MANUSIA, Peningkatan taraf hidup .

4. Pembangunan berkelanjutan (sustainability)

Peremajaan permukiman kumuh harus dapat berkelanjutan. Beberapa

prasyarat untuk pembangunan berkelanjutan antara lain: harus di dasarkan atas

kebutuhan (needs assesment); Penetapan keadaan awal yang harus dimiliki,

keadaan akhir yang akan dicapai serta dampak sosial budaya; Dampak

lingkungan (alamiah); Kesepakatan institusional untuk melaksanakan program

pembangunan; bagaimana mengatasi beban operasional dan pemeliharaan jangka

panjang; Penggunaan teknologi tepat guna; Kemudahan replikasi.

Agar program peremajaan yang dilakukan dapat dilaksanakan sendiri

oleh Kota dengan kekuatan sendiri, dibutuhkan prasayarat berikut:

Pelaksanaan program merupakan kesepakatan Kota.

Didukung oleh sistem inventory yang mampu memberikan informasi

keadaan awal setiap Kota serta permasalahannya (sosial, ekonomi,

fisik) dan potensi yang dimiliki.

Dampak sosial ekonomi program

Kemampuan kelembagaan termasuk sumber daya manusia.

Kemampuan Pemda untuk membiayai

pelaksanaan program

berkelanjutan Operational & Maintenance serta reinvestasi.

Penerapan sistem pengelolaan peremajaan kawasan kumuh yang

berdasarkan sistem pengelolaan sumber daya terpadu.

5. Membangun tanpa Mengusur dengan Preservasi sosio-ekonomi

Proses peremajaan diharapkan tidak mengusur masyarakat baik secara

langsung (displacement) maupun secara tidak langsung atau bertahap

(gentrification process) . Preservasi sosial ekonomi dimaksudkan untuk

membantu masyarakat menggali dan mengenali bakat, potensi, kemampuan,

kelebihan yang sudah atau mungkin belum terlihat secara jelas, lalu

mengakomodasikan ke dalam bentuk-bentuk bina usaha dan bina manusia yang

didukung oleh bina fisik.

6. Efisiensi dalam Redistribusi lahan

Peremajaan dapat menjadi mekanisme redistribusi lahan bagi

masyarakat berpenghasilan rendah serta memungkinkan pencadangan lahan bagi

kepentingan penggalian sumber pembiayaan pembangunan.

Peremajaan berarti suatu upaya mengintervensi kegagalan mekanisme

pasar lahan perkotaan. Apabila hak atas lahan berhasil diakses masyarakat, maka

konsep-konsep besar seperti

swadaya masyarakat

dalam pembangunan

masyarakat miskin akan terakselerasi dengan sendirinya.

7. Kemitraan

Interaksi antar pelaku pembangunan yang terjadi adalah interaksi

antara pihak yang setara, meskipun berbeda fungsi, sehingga terbentuk kerabat

kerja pembangunan. Tujuannya adalah penggalangan semaksimal mungkin peran

dan fungsi para pelaku yang terlibat.

II.2. Studi Banding

II.2.1. Rumah Susun Karet Tengsin 2

Gambar 2.1. Gambar Rumah Susun Karet Tengsin

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Rusun karet tengsin terdiri dari 2 bangunan yang berbeda konsep.

Pada bagian belakang(kiri) yaitu bangunan 4 lantai (Rusun Karet Tengsin 1)yang

dibangun terlebih dahulu sebelum bangunan

di depannya yaitu 12lantai.

Bangunan rusun belakang dihuni oleh penduduk yang direlokasi oleh

Pemerintah. Begitu juga rusun yang baru, pada lantai 1-4 dihuni oleh penduduk

setempat dimana lokasi mereka tinggal pada dahulunya merupakan kawasan

banjir luapan kali. Sedangkan lantai 5-12 di pergunakan untuk sewa, atau dihuni

oleh penduduk yang secara sukarela pindah bangunan rusun. Pada kedua rusun

tersebut tidak adanya perbedaan pada masing-masing kamar.

Namun tidak

memiliki perbedaan bentuk unit terhadap kepemilikan penghuni relokasi dan

penghuni sewa..

Gambar 2.2. Gambar Tiket Parkir dan Ruang Pengurus

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Bangunan ini dibangun oleh pemerintah yang kemudian diserahkan

kepada masyarakat untuk dikelola oleh masyarakat itu sendiri yang di beri nama

“Perhimpunan Penghuni Rusun Karet Tengsin”. Pengurus ini bertugas mengelola

bangunan rusun seta kawasannya untuk di jaga kebersihannya, hingga kerapian

tempat parkir. Segala biaya yang dipergunakan yaitu dari penghuni rusun sendiri

dan juga dari penghuni yang menyewa pada bangunan rusun.

Rusun karet tengsin 2 ini sangat tertata dengan rapi dan bersih, mulai

dari pengamanannya hingga kebersihannya. Parkir kendaraan juga terlihat

tersusun rapi pada lokasi tersebut.

Petugas keamanan juga bekerja sesuai

tugasnya di rusun ini, termasuk memperhatikan empat parkir, baik khusus

penghuni, ataupun parkir khusus tamu.

Gambar 2.3. Gambar Pos Jaga

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Pada area parkir terlihat mobil-mobil tersusun rapi, ada beberapa

parkir mobil yang sudah di pesan khusus untuk beberapa penghuni, terdiri dari

yang menggunakan atap, dan jua tanpa atap, sedangkan parkir motor tamu berada

di samping pos jaga rumah susun dan khusus penghuni, mereka dapat parkir di

bagian bawah bangunan atau lantai dasar.

Gambar 2.4. Gambar Posisi Parkir

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Pada bagian luar rusun ini juga terdapat ruang sosial sebagai tempat

bermain anak, berkumpulnya para penghuni dan berbincang-bincang.

Area

tersebut juga merupakan area parkir, tangki septik, dan dijadikan lapangan

bermain bola untuk anak.

Gambar 2.5. Gambar Ruang Kumpul dan Tempat Bermain Anak

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Rusun Karet Tengsing 2 ini terdiri dari 12 lantai, oleh karna itu, selain

tangga, bangunan ini jg membutuhkan lift untuk pencapaian ke hunian mereka.

Terdiri dari 2 lift pada masing-masing blok, yaitu lift barang dan lift khusu

pemumpang.

Gambar 2.6. Gambar Transportasi Vertikal

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Sedangkan sistem keamanan saat terjadi bencana kebakaran pada

rusun ini yaitu menggunakan springkler pada titik-titik tertentu, dan memiliki

hidran yang berada dekat dengan lift, dan tangga darurat.

Gambar 2.7. Gambar Hidrant dan Tangga Darurat

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Tangga darurat diposisikan pada 2 titik, yaitu pada bagian ujung kiri

dan kanan bangunan rusun dan tangga biasa pada bagian tengah bangunan yang

digunakan pada kegiatan sirkulasi penghuni sehari-harinya.

Area servis juga terdapat pada bagian ujung bangunan yaitu tempat

pembuangan sampah tiap lantai yang salurannya dapat langsung mengarah ke

lantai dasar bangunan.

Sedangkan genset terletak terpisah dari bangunan yaitu

bagian dalam, jauh dari pintu masuk, dan berada di luar bangunan rusun yaitu

dilokasi parkir mobil.

Gambar 2.8. Gambar Area Service

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Pada bagian dalam bangunan diberikan lorong yang kira-kira

berukuran 2,5meter yang pada beberapa lantai dibiarkan kosong

yaitu di lantai

yang berpenghuni sewa, sedangkan pada lantai-lantai yang berpenghuni

penduduk setempat beberapa ada yang menggunakan untuk

area kumpul,

bersantai, berbincang-bincang dan ada pula yang menggunakan untuk area

bedagang pada bagian depan huniannya.

Gambar 2.9. Gambar Lorong Hunian

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Area yang di gunakan bersama lainnya yaitu, ruang jemur.

Diposisikan disela-sela antara setiap 5 unit kamar, namun rata-rata, fungsi ini

tidak digunakan sesuai fungsi oleh para pemiliknya.

Gambar 2.10. Gambar Ruang Jemur Bersama

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Pada gambar di atas merupakan ruang dengan fungsi ruang jemur

bersama, namun hanya di gunakan oleh beberapa penghuni, dan pada gambar di

atas bertepatan dengan penghuni yang menyediakan jasa cuci pakaian (laundry)

pada unit bangunannya.

II.2.2. Rumah Susun Dakota

Gambar 2.11. Gambar Rusun Dakota

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Pada gambar di atas merupakan tampak Rusun Dakota

dimana kita

dapat melihat ketinggian rusun yang hanya 5 lantai. Lantai yang digunakan untuk

hunian yaitu lantai 2 hingga lantai 5. Sedangkan lantai dasar digunakan untuk

kegiatan ekonomi masyarakat. Rusun ini terdiri dari 15tower dan terdapat

berbagai tipe unit yaitu 18, 21, dan 36.

Gambar 2.12. Gambar Fungsi Lantai Dasar

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Rumah susun ini terdiri dari 5 lantai, lantai dasar dipergunakan untuk

komersil yaitu untuk warung, salon, bengkel, studio band dan lainnya. Fungsi ini

ada yang disewa ada juga yang menjadi milik sendiri. Namun pada kenyataan

nya ada beberapa yang sudah merubah menjadi rumah huni.

Sedangkan pada

bagian sekeliling massa bangunan digunakan untuk pos perkumpulan warga,

masjid, genset dan utilitas lainnya untuk kebutuhan penghuni rusun.

Gambar 2.13. Foto Fasilitas Perkumpulan Warga

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Pada kawasan terdapat pos pemuda dimana pada pemuda sering

duduk-duduk untuk berbincang-bincang pada sore hari. Balai warga berfungsi

sebagai kantor RT dimana pada rusun Dakota ini tiap tower memiliki RT yang

berbeda-beda. Lapangan badminton yang sudah ada pada kawasan, pada fakta di

lapangan dapat dibilang kurang memadai, sehingga warga berinisiatif untuk

membuat lapangan badminton secara swadaya pada akses jalan antar tower.

Gambar 2.14. Foto Taman Dalam Dakota

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Diantara massa bangunan rusun disediakan pula taman dan tempat

bermain anak yang cukup luas. Hijau dan cukup rindang untuk menutupi

permukaan tanah agar tidak terkena sinar matahari siang. Terasa nyaman pada

saat sore hari dan melihat anak-anak bermain di lokasi tersebut.

Gambar 2.15. Foto Utilitas Bangunan

Sumber : Dokumen Pribadi, September,2013

Pipa-pipa utilitas diposisikan sedemikian rupa sehingga dapat di

ekspos dan tidak mengganggu pemandangan. Genset dan ruang ME diposisikan

diantara massa tower sehingga lebih efektif perletakannya hingga hanya cukup

menggunakan 1 ruang ME untuk memenuhi kebutuhan beberapa tower. Akan

tetapi stasiun gas disiapkan ditiap tower rusun.

II.2.3. Mirador Pocuro Building

Bangunan ini merupakan sebuah hunian apartemen

Didesain

oleh

perusahaan arsitek SEARLE PUGA arquitectos

dan

berlokasi di Providencia,

Santiago Metropolitan Region,Chili.

Pada bangunan ini dapat diadopsi cara

pemanfaatan lantai dasar yang tidak digunakan untuk area hunian.

Gambar 2.16. Gambar Tampak Bangunan Mirador Pocuro Building

Sumber : http://www.archdaily.com , diakses pada Oktober,2013

Pada lantai dasar bangunan ini di gunakan sebagai lobby dan taman

yang sangat indah penataannya. Satu lantai dengan ruang publik , taman dan

ruang penerima yang dimana masing-masing fungsi tersebut dipisahkan sebagai

bagian dalam bangunan dan luar bangunan saja. Dengan sentuhan bunga-bunga

di dalam pot dan batu kerikil kecil yang mebuat suasana menjadi asri walaupun

tidak hijau.

Gambar 2.17. Gambar Lantai Dasar

Sumber : http://www.archdaily.com , diakses pada Oktober,2013

Gambar 2.18. Gambar Potongan

Sumber : http://www.archdaily.com , diakses pada Oktober,2013

Selain itu pada lantai 1 bangunan dan lantai basement juga digunakan

untuk area parkir mobil pribadi untuk penghuni.

Namun tipe hunian pada bangunan ini menggunakan gaya loft , yaitu

apartemen dengan 2lantai didalamya 1unit. Sedangkan pada lantai 6 tipe unitnya

di ubah menjadi lebiih besar dan eksklusif dan tetap menggunakan sistem loft

pada unitnya. Sistem loft

pada bangunan ini menempatkan ruang tidur dan

istirahat pada bagian bawah bangunan, dan bagian atas diisi oleh dapur, ruang

makan dan ruang keluarga.

Gambar 2.19. Gambar Denah Apartemen

Sumber : http://www.archdaily.com , diakses pada Oktober,2013

II.3. Tinjauan Lokasi

II.3.1. Data Lokasi

Lokasi : Bantaran Sungai Kali Ciliwung pada RW 02 (rt10, rt11, rt12)

Kelurahan Cawang kecamatan Kramat Jati, Jakarta Timur.

Luas Lahan : 13.492m²

Batas Tapak

Utara : Jln. MT Haryono, Kedutaan Arab Saudi, Wisma METLAND

Timur : Perumahan dan Motel Pondok Nirwana, Permukiman penduduk.

Selatan : Permukiman Warga, Komplek Sinar Harapan

Barat : Kali Ciliwung, Carrefour, Permukiman warga

Gambar 2.20. Gambar Lokasi Lahan Berdasarkan LRK

Sumber : Sumber : www.tatakota -jakartaku.net , diakses pada 11 September,2013

Peraturan Setempat Berdasarkan LRK

Peruntukan Lahan : Wisma Sedang/Kecil (Wsd/wkc)

KDB : 55%

KLB : 3

GSB : 5 meter (keliling)

Ketinggian : maks 8 lantai

II.3.2. Data Lokasi Terdampak Banjir

Gambar.2.21. Jumlah kelurahan yang terdampak banjir per 1 Februari 2013

Sumber : Data Web www.BNPB.go.id , diakses pada 24september 2013

Pada kelurahan cawang terdapat 1850 jiwa pengungsi saat terjadi

banjir pada febuari 2013, sedangkan pada tapak yang akan dilakukan penelitian

yaitu pada RW02, RT10, 11, dan 12 terdapat 800 orang pengungsi.

LOKASI Kel. Cawang

II.3.3. Data Kedalaman Banjir Pada Lokasi

Berdasarkan hasil wawancara di lokasi dan melakukan kunjungan ke

lokasi, dapat ditentukan sketsa ketinggian banjir pada sekitar gang Arus, Cawang

ini yaitu sebagai berikut:

Gambar.2.22. Luapan Banjir per 1 Februari 2013

Sumber : Sketsa pribadi.

Kawasan yang akan dilakukan penataan kembali yaitu kawasan

yang

merupakan

lokasi terendam terdalam

dan merupakan lokasi genangan yang

memiliki waktu surut banjir terlama di Kelurahan Cawang. Pada lokasi tersebut

diperlukan penanganan khusus

untuk penanggulangan banjir dan bencana,

dimana disana juga merupakan kawasan permukiman warga.